Jakarta, CNBC Indonesia - Persaingan bisnis gedung perkantoran di Jakarta semakin ketat. Di tengah pemulihan pasar yang belum merata, gedung kelas premium mulai menikmati tingkat hunian lebih tinggi dan posisi tawar yang semakin kuat. Sebaliknya, gedung dengan tingkat kekosongan besar masih harus mengandalkan potongan harga hingga berbagai insentif untuk menarik penyewa.
Colliers Indonesia mencatat tingkat hunian gedung perkantoran di kawasan Central Business District (CBD) Jakarta mencapai 76,3% pada kuartal III-2026. Namun, jika dilihat berdasarkan kelasnya, terdapat perbedaan kinerja yang cukup mencolok.
Tingkat hunian gedung Grade A tercatat mendekati 78%, sedangkan gedung kelas Premium hampir mencapai 84%. Bahkan, sejumlah gedung premium sudah memiliki tingkat hunian di atas 90%.
Kondisi tersebut membuat pemilik gedung premium memiliki keleluasaan lebih besar dalam menentukan harga sewa. Dengan tingkat hunian yang tinggi dan ketersediaan ruang yang semakin terbatas, kebutuhan memberikan insentif kepada calon penyewa juga mulai berkurang.
Sebaliknya, gedung yang masih memiliki banyak ruang kosong harus bekerja lebih keras untuk mempertahankan penyewa maupun mendapatkan penyewa baru. Penyesuaian harga sewa, pemberian insentif, hingga penawaran kontrak yang lebih fleksibel menjadi strategi untuk menjaga daya saing.
Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia, mengatakan pemulihan pasar perkantoran Jakarta memang berlangsung dengan kecepatan berbeda. Gedung berkualitas tinggi cenderung lebih cepat mendapatkan penyewa dibandingkan gedung yang masih menghadapi persoalan tingkat kekosongan.
 Ilustrasi Gedung Perkantoran di Jakarta, Senin (12/10/2026). (CNBC Indonesia/Muhammad Sabki) Foto: Ilustrasi Gedung Perkantoran di Jakarta, Senin (12/10/2026). (CNBC Indonesia/Muhammad Sabki) |
"Pemulihan pasar perkantoran Jakarta masih belum merata. Gedung dengan tingkat hunian yang kuat dan ketersediaan ruang terbatas mulai memiliki posisi tawar yang lebih baik dalam menentukan harga sewa, sementara gedung lainnya masih menghadapi persaingan yang ketat," ujar Ferry.
Perubahan preferensi perusahaan turut memperlebar persaingan antargedung. Penyewa kini tidak hanya mempertimbangkan harga sewa dan lokasi, tetapi juga kualitas pengelolaan gedung, akses transportasi, fasilitas, penerapan prinsip lingkungan, sosial, dan tata kelola (ESG), serta total biaya yang harus dikeluarkan.
Tren yang sebelumnya dikenal sebagai flight-to-quality atau perpindahan ke gedung berkualitas lebih baik juga mulai berkembang menjadi flight-to-value. Artinya, perusahaan semakin memperhitungkan apakah fasilitas, kenyamanan, dan kualitas gedung yang diperoleh sebanding dengan biaya tambahan yang harus dibayar.
Ferry menilai, kondisi pasar saat ini masih memberikan kesempatan bagi penyewa untuk melakukan relokasi, meningkatkan kualitas kantor, atau menegosiasikan kembali ketentuan sewa. Namun, bagi pemilik gedung, strategi mempertahankan penyewa tidak bisa lagi hanya mengandalkan lokasi, terutama ketika perusahaan semakin selektif dalam menghitung manfaat ruang kantor yang digunakan.
"Gedung Premium dengan tingkat hunian tinggi berpotensi memiliki posisi tawar yang semakin kuat dalam menentukan harga sewa. Sebaliknya, gedung dengan tingkat kekosongan yang masih tinggi perlu meningkatkan daya saing melalui penawaran ruang kerja yang lebih menarik dan ketentuan sewa yang fleksibel," ungkap Ferry.
[Gambas:Video CNBC]